Alcala de Henares · Madrid
Rentabilidad del alquiler en Alcalá de Henares
Alcalá de Henares es una zona asequible para Madrid, con rentabilidad por alquiler alta y una Rentabilidad Total en línea con la media de la ciudad. Aquí tienes lo que cuesta comprar y alquilar un piso típico de Alcalá de Henares y la Rentabilidad Total (TIR) que da, comparado con el resto de zonas de Alcala de Henares.
Precio de venta
2569
€/m² · vivienda usada
Alquiler
12,7
€/m² al mes · de mercado
Rentabilidad bruta
5,9 %
alquiler anual ÷ precio
Rentabilidad Total
9,8 %
TIR a 10 años · piso típico
Revalorización
+4,4 %
anual, histórico 10-15 años
Flujo de caja
2 €
al mes, año 1, tras impuestos
Lo que dicen los datos
Alcalá de Henares es una zona de Alcala de Henares, en el área metropolitana de Madrid. El precio de venta es de 2569 €/m² (índice de Fotocasa ajustado a precio de transacción): un 40 % por debajo de la mediana de Madrid (4309 €/m²). Puesto 142 de 153 zonas del área de Madrid por precio.
El alquiler de mercado alcanzable ronda los 12,7 €/m² al mes (índice del municipio; oferta de idealista ajustada a renta alcanzable): unos 978 € al mes para un piso típico de 77 m², sin tope legal. Rentabilidad bruta (alquiler anual ÷ precio): 5,9 %, 1,0 puntos por encima de la mediana de la ciudad (4,9 %), puesto 46 de 153.
Con hipoteca al 70 % (3,80 % a 25 años) y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada del piso típico es del 9,8 %, en línea con la mediana de Madrid (9,6 %). Aportación necesaria: unos 73.310 € (entrada, impuestos y gastos); flujo de caja del año 1, tras impuestos: 2 € al mes.
El precio de oferta en Alcala de Henares ha crecido un 4,4 % anual de media en 10-15 años (idealista, cierre 2025): histórico, no previsión, la revalorización que asume la venta modelada.
Un piso típico en Alcalá de Henares
Los mismos supuestos estándar del mapa de CasaROI: cambia hipoteca, plazo o fiscalidad en tu cuenta y la Rentabilidad Total se recalcula para tu caso.
- Superficie
- 77 m²
- Precio de compra
- 197.813 €
- Alquiler mensual
- 978 €
- Aportación necesaria · entrada + ITP + gastos
- 73.310 €
- Flujo de caja mensual (año 1)
- 2 €
- Rentabilidad Total (TIR)
- 9,8 %
Supuestos: hipoteca 70 % a 25 años al 3,80 %, venta a los 10 años, residente fiscal en España con tipo marginal 37 %, sin reforma.
Las zonas más cercanas, ordenadas por rentabilidad bruta
| Zona | €/m² | Alquiler €/m² | Bruta | TIR |
|---|---|---|---|---|
| Torrejón de Ardoz | 2724 | 13,3 | 5,9 % | 9,0 % |
| Alcalá de Henares | 2569 | 12,7 | 5,9 % | 9,8 % |
| Coslada | 2942 | 13,7 | 5,6 % | 8,9 % |
| Rivas-Vaciamadrid | 2802 | 12,7 | 5,4 % | 9,5 % |
| Casco Histórico de Barajas | 3897 | 16,2 | 5,0 % | 8,4 % |
| Timón | 4309 | 17,1 | 4,8 % | 8,1 % |
| Rejas | 3623 | 14,3 | 4,7 % | 8,1 % |
| El Cañaveral | 4116 | 15,6 | 4,5 % | 9,4 % |
| Alameda de Osuna | 4710 | 15,5 | 3,9 % | 6,8 % |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Alcalá de Henares?
2569 €/m² de media (índice de Fotocasa ajustado a precio de transacción). Un piso típico de 77 m² sale por unos 197.813 €, un 40 % por debajo de la mediana de Madrid.
¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Alcalá de Henares?
Unos 12,7 €/m² al mes de alquiler de mercado: 978 € al mes para un piso de 77 m², sin tope legal.
¿Es rentable invertir en Alcalá de Henares?
La rentabilidad bruta es del 5,9 % (mediana de Madrid: 4,9 %). Con hipoteca al 70 % y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada es del 9,8 % frente al 9,6 % de mediana en la ciudad. Depende de tu financiación y tu fiscalidad: con tu perfil el número puede cambiar.
¿Alcalá de Henares está en zona de mercado tensionado?
No. Alcala de Henares no está declarada zona de mercado tensionado: el alquiler es de mercado, sin tope legal.
¿Vas a comprar en Alcalá de Henares?
Pega el anuncio y te decimos si a ese precio se sostiene: renta legal, impuestos, banderas rojas y veredicto.
Fuentes y método
- Venta: idealista · informe municipal de precio de venta (junio de 2026) · ÷1,13 a precio de transacción (calibrado vs registral Madrid/BCN)
- Alquiler: idealista · informe municipal de alquiler (junio de 2026), ajustado a renta alcanzable (×0,95); contraste SERPAVI 2024
- Revalorización: media de las tasas a 10 y 15 años del precio de oferta de la zona — histórico, no es una previsión