Qué significa «rentabilidad» aquí.

Resumimos toda la inversión en un número: la Rentabilidad Total, que es la Tasa Interna de Retorno (TIR) —el rendimiento anualizado de tu dinero durante los años que mantienes el piso—.

Junta las dos formas de ganar con un inmueble: el alquiler que cobras cada año (ya descontada la hipoteca y los gastos) y la revalorización, lo que sube el piso hasta que lo vendes. La mayoría de calculadoras solo miran lo primero, y una zona con poco alquiler pero mucha revalorización —o al revés— cambia por completo el resultado.

Además la medimos sobre el dinero que de verdad pones (la entrada más los gastos de compra), no sobre el precio total. Por eso es una rentabilidad real y completa, no el «tanto por ciento» de dividir el alquiler entre el precio. Y es una cifra histórica realista de la zona, no una previsión del mercado.

El alquiler. Estimamos lo que se puede cobrar por ese piso en esa zona cruzando los alquileres declarados del entorno con la metodología oficial SERPAVI. En las zonas tensionadas aplicamos el tope legal, no el precio libre.

Los gastos de cada año. Restamos lo que los anuncios nunca cuentan, no solo la cuota de la hipoteca:

• IBI y tasa de basuras del municipio
• Comunidad de propietarios y mantenimiento del piso
• Seguro de hogar y seguro de impago del alquiler
• Los meses que el piso está vacío entre inquilinos
• La gestión, la lleves tú o una agencia

Todo parte de una estimación razonable para la zona y el tamaño del piso, y todo se puede ajustar a lo que tú pagas de verdad.

Para cerrar el cálculo asumimos que vendes el piso a los 10 años (puedes cambiarlo). Cuánto vale al venderlo depende de la revalorización: usamos la media de los últimos 10–15 años de la propia zona (barrio o distrito cuando hay dato; si no, la ciudad).

Es una tasa histórica realista, no una promesa, y la acotamos para que un tramo excepcional no dispare el número. La mantenemos igual para todos —también con Pro—, para que compares zonas con el mismo criterio.

Al vender restamos sus gastos (agencia, cancelación de la hipoteca) y sus impuestos, como la plusvalía municipal y el impuesto sobre la ganancia. Así la TIR es la rentabilidad que de verdad te llevas, no una sobre el papel.

Tu fiscalidad. En la compra pagas el impuesto de tu comunidad (el ITP de la vivienda usada, o el IVA de la obra nueva). Sobre el alquiler aplicamos un IRPF estándar, con la reducción por alquiler de vivienda cuando corresponde. Si eres no residente, o si tributas en el País Vasco o Navarra, el resultado cambia.

Tu financiación (apalancamiento). Por defecto financias en torno al 70 % con una hipoteca a tipo de mercado y pones de tu bolsillo el resto, más los gastos de compra. Usar hipoteca amplifica la rentabilidad, para bien o para mal.

La reforma. Si planeas reformar el piso, lo tenemos en cuenta — sube el dinero que necesitas para entrar y cambia lo que puedes deducir en impuestos.

El tipo de alquiler. Puedes calcular el piso alquilado entero, a un solo inquilino, o por habitaciones, que renta más pero da más trabajo de gestión.

Estos son los valores estándar. En tu cuenta puedes ajustarlos a tu caso y, con Pro, ver cómo se recalcula todo al instante: el mapa y cada análisis.