Horta-Guinardó · Barcelona
Rentabilidad del alquiler en la Vall d'Hebron
La Vall d'Hebron es una zona cara para Barcelona, con rentabilidad por alquiler baja y una Rentabilidad Total por debajo de la media de la ciudad. Aquí tienes lo que cuesta comprar y alquilar un piso típico de la Vall d'Hebron y la Rentabilidad Total (TIR) que da, comparado con Horta-Guinardó y con el resto de Barcelona.
Precio de venta
5096
€/m² · vivienda usada
Alquiler
14,8
€/m² al mes · tope legal SERPAVI
Rentabilidad bruta
3,5 %
alquiler anual ÷ precio
Rentabilidad Total
3,3 %
TIR a 10 años · piso típico
Revalorización
+3,2 %
anual, histórico 10-15 años
Renta por hogar
45.026 €
neta media al año · INE
Lo que dicen los datos
La Vall d'Hebron es un barrio del distrito de Horta-Guinardó (Barcelona). El precio de venta es de 5096 €/m² (compraventas registradas de 2025, Registro de la Propiedad): un 17 % por encima de la mediana de Barcelona (4345 €/m²) y un 41 % por encima de la de su distrito (3603 €/m²). Puesto 21 de 70 barrios de Barcelona por precio, y 1 de 10 en Horta-Guinardó.
El alquiler de referencia es de 14,8 €/m² al mes (mediana SERPAVI del barrio, 2024): unos 918 € al mes para un piso típico de 62 m². Barcelona es zona de mercado tensionado, por lo que esa cifra es el tope legal en un contrato nuevo (horquilla habitual: 12,7–15,5 €/m²). Rentabilidad bruta (alquiler anual ÷ precio): 3,5 %, 0,4 puntos por debajo de la mediana de la ciudad (3,9 %), puesto 57 de 70.
Con hipoteca al 70 % (3,80 % a 25 años) y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada del piso típico es del 3,3 %, por debajo de la mediana de Barcelona (4,2 %). Aportación necesaria: unos 128.655 € (entrada, impuestos y gastos); flujo de caja del año 1, tras impuestos: -539 € al mes.
El precio de oferta en el distrito de Horta-Guinardó ha crecido un 3,2 % anual de media en 10-15 años (idealista, cierre 2025): histórico, no previsión, la revalorización que asume la venta modelada. La renta neta media por hogar es de 45.026 € al año (INE). En Horta-Guinardó se registraron 1277 compraventas en 2025, de 69 m² de media.
Un piso típico en la Vall d'Hebron
Los mismos supuestos estándar del mapa de CasaROI: cambia hipoteca, plazo o fiscalidad en tu cuenta y la Rentabilidad Total se recalcula para tu caso.
- Superficie
- 62 m²
- Precio de compra
- 315.952 €
- Alquiler mensual
- 918 €
- Aportación necesaria · entrada + ITP + gastos
- 128.655 €
- Flujo de caja mensual (año 1)
- -539 €
- Rentabilidad Total (TIR)
- 3,3 %
Supuestos: hipoteca 70 % a 25 años al 3,80 %, venta a los 10 años, residente fiscal en España con tipo marginal 37 %, sin reforma.
Los barrios de Horta-Guinardó, ordenados por rentabilidad bruta
| Zona | €/m² | Alquiler €/m² | Bruta | TIR |
|---|---|---|---|---|
| el Turó de la Peira | 2936 | 13,0 | 5,3 % | 6,0 % |
| el Carmel | 3071 | 13,1 | 5,1 % | 5,7 % |
| Sant Genís dels Agudells | 2840 | 11,9 | 5,0 % | 5,6 % |
| la Teixonera | 3482 | 13,4 | 4,6 % | 5,0 % |
| Montbau | 3621 | 13,5 | 4,5 % | 4,8 % |
| Porta | 3585 | 13,2 | 4,4 % | 4,7 % |
| Horta | 3965 | 13,4 | 4,1 % | 4,1 % |
| Vilapicina i la Torre Llobeta | 3884 | 13,3 | 4,1 % | 4,2 % |
| la Font d'en Fargues | 4800 | 14,3 | 3,6 % | 3,4 % |
| la Vall d'Hebron | 5096 | 14,8 | 3,5 % | 3,3 % |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en la Vall d'Hebron?
5096 €/m² de media (compraventas registradas de 2025, Registro de la Propiedad). Un piso típico de 62 m² sale por unos 315.952 €, un 17 % por encima de la mediana de Barcelona.
¿Cuánto cuesta alquilar un piso en la Vall d'Hebron?
La renta de referencia es de 14,8 €/m² al mes: unos 918 € al mes para 62 m². Al ser zona tensionada, esa cifra es el tope legal en un contrato nuevo (salvo alquiler por habitaciones).
¿Es rentable invertir en la Vall d'Hebron?
La rentabilidad bruta es del 3,5 % (mediana de Barcelona: 3,9 %). Con hipoteca al 70 % y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada es del 3,3 % frente al 4,2 % de mediana en la ciudad. Depende de tu financiación y tu fiscalidad: con tu perfil el número puede cambiar.
¿La Vall d'Hebron está en zona de mercado tensionado?
Sí. Barcelona está declarada zona de mercado tensionado, así que en un contrato nuevo de vivienda completa el alquiler queda limitado por el índice de referencia (SERPAVI).
¿Vas a comprar en la Vall d'Hebron?
Pega el anuncio y te decimos si a ese precio se sostiene: renta legal, impuestos, banderas rojas y veredicto.
Fuentes y método
- Venta: Registre de la Propietat · Generalitat (compravenda 2ª mà, barri) · ancla MITMA ciudad 3865 €/m² (2024)
- Alquiler: Techo legal SERPAVI (Min. Vivienda) · vivienda tipo de la zona
- Revalorización: media de las tasas a 10 y 15 años del precio de oferta de la zona — histórico, no es una previsión