Ciutat Vella · Barcelona
Rentabilidad del alquiler en el Raval
El Raval es una zona asequible para Barcelona, con rentabilidad por alquiler alta y una Rentabilidad Total por encima de la media de la ciudad. Aquí tienes lo que cuesta comprar y alquilar un piso típico del Raval y la Rentabilidad Total (TIR) que da, comparado con Ciutat Vella y con el resto de Barcelona.
Precio de venta
3645
€/m² · vivienda usada
Alquiler
16,6
€/m² al mes · tope legal SERPAVI
Rentabilidad bruta
5,5 %
alquiler anual ÷ precio
Rentabilidad Total
5,1 %
TIR a 10 años · piso típico
Revalorización
+2,3 %
anual, histórico 10-15 años
Renta por hogar
31.729 €
neta media al año · INE
Lo que dicen los datos
El Raval es un barrio del distrito de Ciutat Vella (Barcelona). El precio de venta es de 3645 €/m² (compraventas registradas de 2025, Registro de la Propiedad): un 16 % por debajo de la mediana de Barcelona (4345 €/m²) y un 23 % por debajo de la de su distrito (4742 €/m²). Puesto 50 de 70 barrios de Barcelona por precio, y 4 de 4 en Ciutat Vella.
El alquiler de referencia es de 16,6 €/m² al mes (mediana SERPAVI del barrio, 2024): unos 930 € al mes para un piso típico de 56 m². Barcelona es zona de mercado tensionado, por lo que esa cifra es el tope legal en un contrato nuevo (horquilla habitual: 11,8–18,1 €/m²). Rentabilidad bruta (alquiler anual ÷ precio): 5,5 %, 1,6 puntos por encima de la mediana de la ciudad (3,9 %), puesto 6 de 70.
Con hipoteca al 70 % (3,80 % a 25 años) y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada del piso típico es del 5,1 %, por encima de la mediana de Barcelona (4,2 %). Aportación necesaria: unos 83.754 € (entrada, impuestos y gastos); flujo de caja del año 1, tras impuestos: -73 € al mes.
El precio de oferta en el distrito de Ciutat Vella ha crecido un 2,3 % anual de media en 10-15 años (idealista, cierre 2025): histórico, no previsión, la revalorización que asume la venta modelada. La renta neta media por hogar es de 31.729 € al año (INE). En Ciutat Vella se registraron 1390 compraventas en 2025, de 67 m² de media.
Un piso típico en el Raval
Los mismos supuestos estándar del mapa de CasaROI: cambia hipoteca, plazo o fiscalidad en tu cuenta y la Rentabilidad Total se recalcula para tu caso.
- Superficie
- 56 m²
- Precio de compra
- 204.120 €
- Alquiler mensual
- 930 €
- Aportación necesaria · entrada + ITP + gastos
- 83.754 €
- Flujo de caja mensual (año 1)
- -73 €
- Rentabilidad Total (TIR)
- 5,1 %
Supuestos: hipoteca 70 % a 25 años al 3,80 %, venta a los 10 años, residente fiscal en España con tipo marginal 37 %, sin reforma.
Los barrios de Ciutat Vella, ordenados por rentabilidad bruta
| Zona | €/m² | Alquiler €/m² | Bruta | TIR |
|---|---|---|---|---|
| el Raval | 3645 | 16,6 | 5,5 % | 5,1 % |
| la Barceloneta | 5686 | 22,4 | 4,7 % | 4,0 % |
| Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera | 4859 | 17,7 | 4,4 % | 3,5 % |
| el Barri Gòtic | 4624 | 16,2 | 4,2 % | 3,2 % |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en el Raval?
3645 €/m² de media (compraventas registradas de 2025, Registro de la Propiedad). Un piso típico de 56 m² sale por unos 204.120 €, un 16 % por debajo de la mediana de Barcelona.
¿Cuánto cuesta alquilar un piso en el Raval?
La renta de referencia es de 16,6 €/m² al mes: unos 930 € al mes para 56 m². Al ser zona tensionada, esa cifra es el tope legal en un contrato nuevo (salvo alquiler por habitaciones).
¿Es rentable invertir en el Raval?
La rentabilidad bruta es del 5,5 % (mediana de Barcelona: 3,9 %). Con hipoteca al 70 % y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada es del 5,1 % frente al 4,2 % de mediana en la ciudad. Depende de tu financiación y tu fiscalidad: con tu perfil el número puede cambiar.
¿El Raval está en zona de mercado tensionado?
Sí. Barcelona está declarada zona de mercado tensionado, así que en un contrato nuevo de vivienda completa el alquiler queda limitado por el índice de referencia (SERPAVI).
¿Vas a comprar en el Raval?
Pega el anuncio y te decimos si a ese precio se sostiene: renta legal, impuestos, banderas rojas y veredicto.
Fuentes y método
- Venta: Registre de la Propietat · Generalitat (compravenda 2ª mà, barri) · ancla MITMA ciudad 3865 €/m² (2024)
- Alquiler: Techo legal SERPAVI (Min. Vivienda) · vivienda tipo de la zona
- Revalorización: media de las tasas a 10 y 15 años del precio de oferta de la zona — histórico, no es una previsión