Pamplona
Rentabilidad del alquiler en San Juan/Donibane
San Juan/Donibane es una zona cara para Pamplona, con rentabilidad por alquiler baja y una Rentabilidad Total por debajo de la media de la ciudad. Aquí tienes lo que cuesta comprar y alquilar un piso típico de San Juan/Donibane y la Rentabilidad Total (TIR) que da, comparado con el resto de zonas de Pamplona.
Precio de venta
3251
€/m² · vivienda usada
Alquiler
9,6
€/m² al mes · tope legal SERPAVI
Rentabilidad bruta
3,5 %
alquiler anual ÷ precio
Rentabilidad Total
3,7 %
TIR a 10 años · piso típico
Revalorización
+3,0 %
anual, histórico 10-15 años
Flujo de caja
-458 €
al mes, año 1, tras impuestos
Lo que dicen los datos
San Juan/Donibane es una zona de Pamplona. El precio de venta es de 3251 €/m² (índice de Fotocasa ajustado a precio de transacción): un 13 % por encima de la mediana de Pamplona (2872 €/m²). Puesto 2 de 10 barrios de Pamplona por precio.
El alquiler de referencia es de 9,6 €/m² al mes (mediana SERPAVI del barrio, 2024): unos 833 € al mes para un piso típico de 87 m². Pamplona es zona de mercado tensionado, por lo que esa cifra es el tope legal en un contrato nuevo. Rentabilidad bruta (alquiler anual ÷ precio): 3,5 %, 0,6 puntos por debajo de la mediana de la ciudad (4,1 %), puesto 10 de 10.
Con hipoteca al 70 % (3,80 % a 25 años) y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada del piso típico es del 3,7 %, por debajo de la mediana de Pamplona (4,5 %). Aportación necesaria: unos 104.045 € (entrada, impuestos y gastos); flujo de caja del año 1, tras impuestos: -458 € al mes.
El precio de oferta en Pamplona ha crecido un 3,0 % anual de media en 10-15 años (idealista, cierre 2025): histórico, no previsión, la revalorización que asume la venta modelada.
Un piso típico en San Juan/Donibane
Los mismos supuestos estándar del mapa de CasaROI: cambia hipoteca, plazo o fiscalidad en tu cuenta y la Rentabilidad Total se recalcula para tu caso.
- Superficie
- 87 m²
- Precio de compra
- 282.837 €
- Alquiler mensual
- 833 €
- Aportación necesaria · entrada + ITP + gastos
- 104.045 €
- Flujo de caja mensual (año 1)
- -458 €
- Rentabilidad Total (TIR)
- 3,7 %
Supuestos: hipoteca 70 % a 25 años al 3,80 %, venta a los 10 años, residente fiscal en España con tipo marginal 37 %, sin reforma.
Las zonas más cercanas, ordenadas por rentabilidad bruta
| Zona | €/m² | Alquiler €/m² | Bruta | TIR |
|---|---|---|---|---|
| Casco Viejo/Alde Zaharra | 3028 | 11,1 | 4,4 % | 5,1 % |
| Rochapea/Arrotxapea | 2401 | 8,7 | 4,3 % | 4,9 % |
| Txantrea | 2494 | 8,7 | 4,2 % | 4,6 % |
| Ermitagaña-Mendebaldea | 2823 | 9,7 | 4,1 % | 4,7 % |
| San Jorge-Sanduzelai | 2421 | 8,3 | 4,1 % | 4,5 % |
| Buztintxuri-Euntzetxiki | 2852 | 9,4 | 4,0 % | 4,3 % |
| Iturrama | 3110 | 9,6 | 3,7 % | 4,0 % |
| Ensanche/Zabalgunea | 3512 | 10,7 | 3,7 % | 4,0 % |
| San Juan/Donibane | 3251 | 9,6 | 3,5 % | 3,7 % |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en San Juan/Donibane?
3251 €/m² de media (índice de Fotocasa ajustado a precio de transacción). Un piso típico de 87 m² sale por unos 282.837 €, un 13 % por encima de la mediana de Pamplona.
¿Cuánto cuesta alquilar un piso en San Juan/Donibane?
La renta de referencia es de 9,6 €/m² al mes: unos 833 € al mes para 87 m². Al ser zona tensionada, esa cifra es el tope legal en un contrato nuevo (salvo alquiler por habitaciones).
¿Es rentable invertir en San Juan/Donibane?
La rentabilidad bruta es del 3,5 % (mediana de Pamplona: 4,1 %). Con hipoteca al 70 % y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada es del 3,7 % frente al 4,5 % de mediana en la ciudad. Depende de tu financiación y tu fiscalidad: con tu perfil el número puede cambiar.
¿San Juan/Donibane está en zona de mercado tensionado?
Sí. Pamplona está declarada zona de mercado tensionado, así que en un contrato nuevo de vivienda completa el alquiler queda limitado por el índice de referencia (SERPAVI).
¿Vas a comprar en San Juan/Donibane?
Pega el anuncio y te decimos si a ese precio se sostiene: renta legal, impuestos, banderas rojas y veredicto.
Fuentes y método
- Venta: Fotocasa · índice de precio de venta por zona (junio de 2026) · ÷1,13 a precio de transacción (calibrado vs registral Madrid/BCN)
- Alquiler: SERPAVI · límite superior del índice de referencia por barrio (Sistema Estatal de Índices 2024, percentil 75 de secciones) · zona tensionada (tope legal del nuevo contrato)
- Revalorización: media de las tasas a 10 y 15 años del precio de oferta de la zona — histórico, no es una previsión