Villa de Vallecas · Madrid
Rentabilidad del alquiler en Santa Eugenia
Santa Eugenia es una zona asequible para Madrid, con rentabilidad por alquiler alta y una Rentabilidad Total por encima de la media de la ciudad. Aquí tienes lo que cuesta comprar y alquilar un piso típico de Santa Eugenia y la Rentabilidad Total (TIR) que da, comparado con Villa de Vallecas y con el resto de Madrid.
Precio de venta
2896
€/m² · vivienda usada
Alquiler
16,1
€/m² al mes · de mercado
Rentabilidad bruta
6,7 %
alquiler anual ÷ precio
Rentabilidad Total
10,8 %
TIR a 10 años · piso típico
Revalorización
+4,2 %
anual, histórico 10-15 años
Flujo de caja
127 €
al mes, año 1, tras impuestos
Lo que dicen los datos
Santa Eugenia es un barrio del distrito de Villa de Vallecas (Madrid). El precio de venta es de 2896 €/m² (Estadística Registral de 2025, Ayuntamiento de Madrid): un 40 % por debajo de la mediana de Madrid (4808 €/m²) y un 0 % por encima de la de su distrito (2896 €/m²). Puesto 118 de 130 barrios de Madrid por precio, y 2 de 3 en Villa de Vallecas.
El alquiler de mercado alcanzable ronda los 16,1 €/m² al mes (dato del propio barrio; oferta de idealista ajustada a renta alcanzable): unos 1288 € al mes para un piso típico de 80 m², sin tope legal. Rentabilidad bruta (alquiler anual ÷ precio): 6,7 %, 2,0 puntos por encima de la mediana de la ciudad (4,7 %), puesto 22 de 130.
Con hipoteca al 70 % (3,80 % a 25 años) y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada del piso típico es del 10,8 %, por encima de la mediana de Madrid (9,8 %). Aportación necesaria: unos 85.553 € (entrada, impuestos y gastos); flujo de caja del año 1, tras impuestos: 127 € al mes.
El precio de oferta en el distrito de Villa de Vallecas ha crecido un 4,2 % anual de media en 10-15 años (idealista, cierre 2025): histórico, no previsión, la revalorización que asume la venta modelada.
Un piso típico en Santa Eugenia
Los mismos supuestos estándar del mapa de CasaROI: cambia hipoteca, plazo o fiscalidad en tu cuenta y la Rentabilidad Total se recalcula para tu caso.
- Superficie
- 80 m²
- Precio de compra
- 231.680 €
- Alquiler mensual
- 1288 €
- Aportación necesaria · entrada + ITP + gastos
- 85.553 €
- Flujo de caja mensual (año 1)
- 127 €
- Rentabilidad Total (TIR)
- 10,8 %
Supuestos: hipoteca 70 % a 25 años al 3,80 %, venta a los 10 años, residente fiscal en España con tipo marginal 37 %, sin reforma.
Los barrios de Villa de Vallecas, ordenados por rentabilidad bruta
| Zona | €/m² | Alquiler €/m² | Bruta | TIR |
|---|---|---|---|---|
| Casco Histórico de Vallecas | 2884 | 17,0 | 7,1 % | 11,3 % |
| Santa Eugenia | 2896 | 16,1 | 6,7 % | 10,8 % |
| Ensanche de Vallecas | 3373 | 17,1 | 6,1 % | 10,0 % |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Santa Eugenia?
2896 €/m² de media (Estadística Registral de 2025, Ayuntamiento de Madrid). Un piso típico de 80 m² sale por unos 231.680 €, un 40 % por debajo de la mediana de Madrid.
¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Santa Eugenia?
Unos 16,1 €/m² al mes de alquiler de mercado: 1288 € al mes para un piso de 80 m², sin tope legal.
¿Es rentable invertir en Santa Eugenia?
La rentabilidad bruta es del 6,7 % (mediana de Madrid: 4,7 %). Con hipoteca al 70 % y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada es del 10,8 % frente al 9,8 % de mediana en la ciudad. Depende de tu financiación y tu fiscalidad: con tu perfil el número puede cambiar.
¿Santa Eugenia está en zona de mercado tensionado?
No. Madrid no está declarada zona de mercado tensionado: el alquiler es de mercado, sin tope legal.
¿Vas a comprar en Santa Eugenia?
Pega el anuncio y te decimos si a ese precio se sostiene: renta legal, impuestos, banderas rojas y veredicto.
Fuentes y método
- Venta: Estadística Registral · Ayuntamiento de Madrid (precio declarado, barrio) · ancla MITMA ciudad 4212 €/m² (2024)
- Alquiler: estimación · alquiler ajustado al precio del barrio (modelo idealista yield–precio) · a alcanzable (×0,95)
- Revalorización: media de las tasas a 10 y 15 años del precio de oferta de la zona — histórico, no es una previsión