Puente de Vallecas · Madrid
Rentabilidad del alquiler en San Diego
San Diego es una zona asequible para Madrid, con rentabilidad por alquiler alta y una Rentabilidad Total por encima de la media de la ciudad. Aquí tienes lo que cuesta comprar y alquilar un piso típico de San Diego y la Rentabilidad Total (TIR) que da, comparado con Puente de Vallecas y con el resto de Madrid.
Precio de venta
3025
€/m² · vivienda usada
Alquiler
20,0
€/m² al mes · de mercado
Rentabilidad bruta
7,9 %
alquiler anual ÷ precio
Rentabilidad Total
14,1 %
TIR a 10 años · piso típico
Revalorización
+5,6 %
anual, histórico 10-15 años
Flujo de caja
199 €
al mes, año 1, tras impuestos
Lo que dicen los datos
San Diego es un barrio del distrito de Puente de Vallecas (Madrid). El precio de venta es de 3025 €/m² (Estadística Registral de 2025, Ayuntamiento de Madrid): un 37 % por debajo de la mediana de Madrid (4808 €/m²) y un 6 % por encima de la de su distrito (2849 €/m²). Puesto 114 de 130 barrios de Madrid por precio, y 2 de 6 en Puente de Vallecas.
El alquiler de mercado alcanzable ronda los 20,0 €/m² al mes (dato del propio barrio; oferta de idealista ajustada a renta alcanzable): unos 1040 € al mes para un piso típico de 52 m², sin tope legal. Rentabilidad bruta (alquiler anual ÷ precio): 7,9 %, 3,2 puntos por encima de la mediana de la ciudad (4,7 %), puesto 6 de 130.
Con hipoteca al 70 % (3,80 % a 25 años) y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada del piso típico es del 14,1 %, por encima de la mediana de Madrid (9,8 %). Aportación necesaria: unos 58.664 € (entrada, impuestos y gastos); flujo de caja del año 1, tras impuestos: 199 € al mes.
El precio de oferta en el distrito de Puente de Vallecas ha crecido un 5,6 % anual de media en 10-15 años (idealista, cierre 2025): histórico, no previsión, la revalorización que asume la venta modelada.
Un piso típico en San Diego
Los mismos supuestos estándar del mapa de CasaROI: cambia hipoteca, plazo o fiscalidad en tu cuenta y la Rentabilidad Total se recalcula para tu caso.
- Superficie
- 52 m²
- Precio de compra
- 157.300 €
- Alquiler mensual
- 1040 €
- Aportación necesaria · entrada + ITP + gastos
- 58.664 €
- Flujo de caja mensual (año 1)
- 199 €
- Rentabilidad Total (TIR)
- 14,1 %
Supuestos: hipoteca 70 % a 25 años al 3,80 %, venta a los 10 años, residente fiscal en España con tipo marginal 37 %, sin reforma.
Los barrios de Puente de Vallecas, ordenados por rentabilidad bruta
| Zona | €/m² | Alquiler €/m² | Bruta | TIR |
|---|---|---|---|---|
| Entrevías | 2390 | 19,0 | 9,5 % | 16,3 % |
| San Diego | 3025 | 20,0 | 7,9 % | 14,1 % |
| Numancia | 3257 | 21,2 | 7,8 % | 14,0 % |
| Palomeras Sureste | 2703 | 16,0 | 7,1 % | 12,9 % |
| Portazgo | 2721 | 15,7 | 6,9 % | 12,7 % |
| Palomeras Bajas | 2977 | 16,9 | 6,8 % | 12,7 % |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en San Diego?
3025 €/m² de media (Estadística Registral de 2025, Ayuntamiento de Madrid). Un piso típico de 52 m² sale por unos 157.300 €, un 37 % por debajo de la mediana de Madrid.
¿Cuánto cuesta alquilar un piso en San Diego?
Unos 20,0 €/m² al mes de alquiler de mercado: 1040 € al mes para un piso de 52 m², sin tope legal.
¿Es rentable invertir en San Diego?
La rentabilidad bruta es del 7,9 % (mediana de Madrid: 4,7 %). Con hipoteca al 70 % y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada es del 14,1 % frente al 9,8 % de mediana en la ciudad. Depende de tu financiación y tu fiscalidad: con tu perfil el número puede cambiar.
¿San Diego está en zona de mercado tensionado?
No. Madrid no está declarada zona de mercado tensionado: el alquiler es de mercado, sin tope legal.
¿Vas a comprar en San Diego?
Pega el anuncio y te decimos si a ese precio se sostiene: renta legal, impuestos, banderas rojas y veredicto.
Fuentes y método
- Venta: Estadística Registral · Ayuntamiento de Madrid (precio declarado, barrio) · ancla MITMA ciudad 4212 €/m² (2024)
- Alquiler: idealista · alquiler del barrio ajustado a renta alcanzable (×0,95)
- Revalorización: media de las tasas a 10 y 15 años del precio de oferta de la zona — histórico, no es una previsión