Usera · Madrid
Rentabilidad del alquiler en Almendrales
Almendrales es una zona asequible para Madrid, con rentabilidad por alquiler alta y una Rentabilidad Total por encima de la media de la ciudad. Aquí tienes lo que cuesta comprar y alquilar un piso típico de Almendrales y la Rentabilidad Total (TIR) que da, comparado con Usera y con el resto de Madrid.
Precio de venta
3674
€/m² · vivienda usada
Alquiler
22,4
€/m² al mes · de mercado
Rentabilidad bruta
7,3 %
alquiler anual ÷ precio
Rentabilidad Total
13,1 %
TIR a 10 años · piso típico
Revalorización
+5,3 %
anual, histórico 10-15 años
Flujo de caja
225 €
al mes, año 1, tras impuestos
Lo que dicen los datos
Almendrales es un barrio del distrito de Usera (Madrid). El precio de venta es de 3674 €/m² (Estadística Registral de 2025, Ayuntamiento de Madrid): un 24 % por debajo de la mediana de Madrid (4808 €/m²) y un 10 % por encima de la de su distrito (3334 €/m²). Puesto 93 de 130 barrios de Madrid por precio, y 2 de 7 en Usera.
El alquiler de mercado alcanzable ronda los 22,4 €/m² al mes (dato del propio barrio; oferta de idealista ajustada a renta alcanzable): unos 1411 € al mes para un piso típico de 63 m², sin tope legal. Rentabilidad bruta (alquiler anual ÷ precio): 7,3 %, 2,6 puntos por encima de la mediana de la ciudad (4,7 %), puesto 10 de 130.
Con hipoteca al 70 % (3,80 % a 25 años) y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada del piso típico es del 13,1 %, por encima de la mediana de Madrid (9,8 %). Aportación necesaria: unos 85.473 € (entrada, impuestos y gastos); flujo de caja del año 1, tras impuestos: 225 € al mes.
El precio de oferta en el distrito de Usera ha crecido un 5,3 % anual de media en 10-15 años (idealista, cierre 2025): histórico, no previsión, la revalorización que asume la venta modelada.
Un piso típico en Almendrales
Los mismos supuestos estándar del mapa de CasaROI: cambia hipoteca, plazo o fiscalidad en tu cuenta y la Rentabilidad Total se recalcula para tu caso.
- Superficie
- 63 m²
- Precio de compra
- 231.462 €
- Alquiler mensual
- 1411 €
- Aportación necesaria · entrada + ITP + gastos
- 85.473 €
- Flujo de caja mensual (año 1)
- 225 €
- Rentabilidad Total (TIR)
- 13,1 %
Supuestos: hipoteca 70 % a 25 años al 3,80 %, venta a los 10 años, residente fiscal en España con tipo marginal 37 %, sin reforma.
Los barrios de Usera, ordenados por rentabilidad bruta
| Zona | €/m² | Alquiler €/m² | Bruta | TIR |
|---|---|---|---|---|
| Zofío | 3088 | 22,4 | 8,7 % | 14,9 % |
| San Fermín | 2726 | 17,9 | 7,9 % | 13,8 % |
| Orcasitas | 2367 | 14,9 | 7,6 % | 13,3 % |
| Almendrales | 3674 | 22,4 | 7,3 % | 13,1 % |
| Pradolongo | 3334 | 19,3 | 6,9 % | 12,5 % |
| Orcasur | 3399 | 17,0 | 6,0 % | 11,3 % |
| Moscardó | 3702 | 18,2 | 5,9 % | 11,1 % |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Almendrales?
3674 €/m² de media (Estadística Registral de 2025, Ayuntamiento de Madrid). Un piso típico de 63 m² sale por unos 231.462 €, un 24 % por debajo de la mediana de Madrid.
¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Almendrales?
Unos 22,4 €/m² al mes de alquiler de mercado: 1411 € al mes para un piso de 63 m², sin tope legal.
¿Es rentable invertir en Almendrales?
La rentabilidad bruta es del 7,3 % (mediana de Madrid: 4,7 %). Con hipoteca al 70 % y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada es del 13,1 % frente al 9,8 % de mediana en la ciudad. Depende de tu financiación y tu fiscalidad: con tu perfil el número puede cambiar.
¿Almendrales está en zona de mercado tensionado?
No. Madrid no está declarada zona de mercado tensionado: el alquiler es de mercado, sin tope legal.
¿Vas a comprar en Almendrales?
Pega el anuncio y te decimos si a ese precio se sostiene: renta legal, impuestos, banderas rojas y veredicto.
Fuentes y método
- Venta: Estadística Registral · Ayuntamiento de Madrid (precio declarado, barrio) · ancla MITMA ciudad 4212 €/m² (2024)
- Alquiler: idealista · mediana de anuncios del barrio · ajustada a alcanzable (×0,95)
- Revalorización: media de las tasas a 10 y 15 años del precio de oferta de la zona — histórico, no es una previsión