Gràcia · Barcelona
Rentabilidad del alquiler en el Guinardó
El Guinardó es una zona de precio medio para Barcelona, con rentabilidad por alquiler media y una Rentabilidad Total en línea con la media de la ciudad. Aquí tienes lo que cuesta comprar y alquilar un piso típico del Guinardó y la Rentabilidad Total (TIR) que da, comparado con Gràcia y con el resto de Barcelona.
Precio de venta
4270
€/m² · vivienda usada
Alquiler
13,9
€/m² al mes · tope legal SERPAVI
Rentabilidad bruta
3,9 %
alquiler anual ÷ precio
Rentabilidad Total
4,5 %
TIR a 10 años · piso típico
Revalorización
+3,6 %
anual, histórico 10-15 años
Renta por hogar
42.961 €
neta media al año · INE
Lo que dicen los datos
El Guinardó es un barrio del distrito de Gràcia (Barcelona). El precio de venta es de 4270 €/m² (compraventas registradas de 2025, Registro de la Propiedad): un 2 % por debajo de la mediana de Barcelona (4345 €/m²) y un 5 % por debajo de la de su distrito (4496 €/m²). Puesto 40 de 70 barrios de Barcelona por precio, y 4 de 5 en Gràcia.
El alquiler de referencia es de 13,9 €/m² al mes (mediana SERPAVI del barrio, 2024): unos 890 € al mes para un piso típico de 64 m². Barcelona es zona de mercado tensionado, por lo que esa cifra es el tope legal en un contrato nuevo (horquilla habitual: 10,5–15,0 €/m²). Rentabilidad bruta (alquiler anual ÷ precio): 3,9 %, en línea con la mediana de la ciudad (3,9 %), puesto 39 de 70.
Con hipoteca al 70 % (3,80 % a 25 años) y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada del piso típico es del 4,5 %, en línea con la mediana de Barcelona (4,2 %). Aportación necesaria: unos 111.522 € (entrada, impuestos y gastos); flujo de caja del año 1, tras impuestos: -393 € al mes.
El precio de oferta en el distrito de Gràcia ha crecido un 3,6 % anual de media en 10-15 años (idealista, cierre 2025): histórico, no previsión, la revalorización que asume la venta modelada. La renta neta media por hogar es de 42.961 € al año (INE). En Gràcia se registraron 1011 compraventas en 2025, de 78 m² de media.
Un piso típico en el Guinardó
Los mismos supuestos estándar del mapa de CasaROI: cambia hipoteca, plazo o fiscalidad en tu cuenta y la Rentabilidad Total se recalcula para tu caso.
- Superficie
- 64 m²
- Precio de compra
- 273.280 €
- Alquiler mensual
- 890 €
- Aportación necesaria · entrada + ITP + gastos
- 111.522 €
- Flujo de caja mensual (año 1)
- -393 €
- Rentabilidad Total (TIR)
- 4,5 %
Supuestos: hipoteca 70 % a 25 años al 3,80 %, venta a los 10 años, residente fiscal en España con tipo marginal 37 %, sin reforma.
Los barrios de Gràcia, ordenados por rentabilidad bruta
| Zona | €/m² | Alquiler €/m² | Bruta | TIR |
|---|---|---|---|---|
| Can Baró | 3657 | 14,5 | 4,8 % | 5,8 % |
| el Baix Guinardó | 4496 | 14,5 | 3,9 % | 4,5 % |
| el Guinardó | 4270 | 13,9 | 3,9 % | 4,5 % |
| la Vila de Gràcia | 5584 | 17,0 | 3,7 % | 4,2 % |
| el Camp d'en Grassot i Gràcia Nova | 5415 | 15,6 | 3,5 % | 3,9 % |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en el Guinardó?
4270 €/m² de media (compraventas registradas de 2025, Registro de la Propiedad). Un piso típico de 64 m² sale por unos 273.280 €, un 2 % por debajo de la mediana de Barcelona.
¿Cuánto cuesta alquilar un piso en el Guinardó?
La renta de referencia es de 13,9 €/m² al mes: unos 890 € al mes para 64 m². Al ser zona tensionada, esa cifra es el tope legal en un contrato nuevo (salvo alquiler por habitaciones).
¿Es rentable invertir en el Guinardó?
La rentabilidad bruta es del 3,9 % (mediana de Barcelona: 3,9 %). Con hipoteca al 70 % y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada es del 4,5 % frente al 4,2 % de mediana en la ciudad. Depende de tu financiación y tu fiscalidad: con tu perfil el número puede cambiar.
¿El Guinardó está en zona de mercado tensionado?
Sí. Barcelona está declarada zona de mercado tensionado, así que en un contrato nuevo de vivienda completa el alquiler queda limitado por el índice de referencia (SERPAVI).
¿Vas a comprar en el Guinardó?
Pega el anuncio y te decimos si a ese precio se sostiene: renta legal, impuestos, banderas rojas y veredicto.
Fuentes y método
- Venta: Registre de la Propietat · Generalitat (compravenda 2ª mà, barri) · ancla MITMA ciudad 3865 €/m² (2024)
- Alquiler: Techo legal SERPAVI (Min. Vivienda) · vivienda tipo de la zona
- Revalorización: media de las tasas a 10 y 15 años del precio de oferta de la zona — histórico, no es una previsión