Nou Barris · Barcelona
Rentabilidad del alquiler en el Bon Pastor
El Bon Pastor es una zona asequible para Barcelona, con rentabilidad por alquiler alta y una Rentabilidad Total por encima de la media de la ciudad. Aquí tienes lo que cuesta comprar y alquilar un piso típico del Bon Pastor y la Rentabilidad Total (TIR) que da, comparado con Nou Barris y con el resto de Barcelona.
Precio de venta
2742
€/m² · vivienda usada
Alquiler
12,9
€/m² al mes · tope legal SERPAVI
Rentabilidad bruta
5,6 %
alquiler anual ÷ precio
Rentabilidad Total
6,2 %
TIR a 10 años · piso típico
Revalorización
+3,0 %
anual, histórico 10-15 años
Renta por hogar
32.435 €
neta media al año · INE
Lo que dicen los datos
El Bon Pastor es un barrio del distrito de Nou Barris (Barcelona). El precio de venta es de 2742 €/m² (compraventas registradas de 2025, Registro de la Propiedad): un 37 % por debajo de la mediana de Barcelona (4345 €/m²) y un 4 % por encima de la de su distrito (2631 €/m²). Puesto 63 de 70 barrios de Barcelona por precio, y 5 de 11 en Nou Barris.
El alquiler de referencia es de 12,9 €/m² al mes (mediana SERPAVI del barrio, 2024): unos 851 € al mes para un piso típico de 66 m². Barcelona es zona de mercado tensionado, por lo que esa cifra es el tope legal en un contrato nuevo (horquilla habitual: 10,2–13,8 €/m²). Rentabilidad bruta (alquiler anual ÷ precio): 5,6 %, 1,7 puntos por encima de la mediana de la ciudad (3,9 %), puesto 5 de 70.
Con hipoteca al 70 % (3,80 % a 25 años) y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada del piso típico es del 6,2 %, por encima de la mediana de Barcelona (4,2 %). Aportación necesaria: unos 74.460 € (entrada, impuestos y gastos); flujo de caja del año 1, tras impuestos: -55 € al mes.
El precio de oferta en el distrito de Nou Barris ha crecido un 3,0 % anual de media en 10-15 años (idealista, cierre 2025): histórico, no previsión, la revalorización que asume la venta modelada. La renta neta media por hogar es de 32.435 € al año (INE). En Nou Barris se registraron 1693 compraventas en 2025, de 64 m² de media.
Un piso típico en el Bon Pastor
Los mismos supuestos estándar del mapa de CasaROI: cambia hipoteca, plazo o fiscalidad en tu cuenta y la Rentabilidad Total se recalcula para tu caso.
- Superficie
- 66 m²
- Precio de compra
- 180.972 €
- Alquiler mensual
- 851 €
- Aportación necesaria · entrada + ITP + gastos
- 74.460 €
- Flujo de caja mensual (año 1)
- -55 €
- Rentabilidad Total (TIR)
- 6,2 %
Supuestos: hipoteca 70 % a 25 años al 3,80 %, venta a los 10 años, residente fiscal en España con tipo marginal 37 %, sin reforma.
Los barrios de Nou Barris, ordenados por rentabilidad bruta
| Zona | €/m² | Alquiler €/m² | Bruta | TIR |
|---|---|---|---|---|
| Ciutat Meridiana | 1896 | 10,8 | 6,8 % | 7,5 % |
| la Trinitat Nova | 2476 | 13,9 | 6,7 % | 7,6 % |
| la Trinitat Vella | 2279 | 11,7 | 6,2 % | 6,8 % |
| les Roquetes | 2566 | 12,7 | 5,9 % | 6,6 % |
| el Bon Pastor | 2742 | 12,9 | 5,6 % | 6,2 % |
| Verdun | 3040 | 13,8 | 5,4 % | 5,9 % |
| la Prosperitat | 3163 | 13,6 | 5,2 % | 5,5 % |
| la Guineueta | 3259 | 12,6 | 4,6 % | 4,8 % |
| Torre Baró | 1920 | 7,2 | 4,5 % | 3,8 % |
| Canyelles | 3035 | 10,7 | 4,2 % | 4,0 % |
| Vallbona | 2631 | 7,7 | 3,5 % | 2,7 % |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en el Bon Pastor?
2742 €/m² de media (compraventas registradas de 2025, Registro de la Propiedad). Un piso típico de 66 m² sale por unos 180.972 €, un 37 % por debajo de la mediana de Barcelona.
¿Cuánto cuesta alquilar un piso en el Bon Pastor?
La renta de referencia es de 12,9 €/m² al mes: unos 851 € al mes para 66 m². Al ser zona tensionada, esa cifra es el tope legal en un contrato nuevo (salvo alquiler por habitaciones).
¿Es rentable invertir en el Bon Pastor?
La rentabilidad bruta es del 5,6 % (mediana de Barcelona: 3,9 %). Con hipoteca al 70 % y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada es del 6,2 % frente al 4,2 % de mediana en la ciudad. Depende de tu financiación y tu fiscalidad: con tu perfil el número puede cambiar.
¿El Bon Pastor está en zona de mercado tensionado?
Sí. Barcelona está declarada zona de mercado tensionado, así que en un contrato nuevo de vivienda completa el alquiler queda limitado por el índice de referencia (SERPAVI).
¿Vas a comprar en el Bon Pastor?
Pega el anuncio y te decimos si a ese precio se sostiene: renta legal, impuestos, banderas rojas y veredicto.
Fuentes y método
- Venta: Registre de la Propietat · Generalitat (compravenda 2ª mà, barri) · ancla MITMA ciudad 3865 €/m² (2024)
- Alquiler: Techo legal SERPAVI (Min. Vivienda) · vivienda tipo de la zona
- Revalorización: media de las tasas a 10 y 15 años del precio de oferta de la zona — histórico, no es una previsión