Málaga
Rentabilidad del alquiler en Centro Historico
Centro Historico es una zona cara para Málaga, con rentabilidad por alquiler baja y una Rentabilidad Total por debajo de la media de la ciudad. Aquí tienes lo que cuesta comprar y alquilar un piso típico de Centro Historico y la Rentabilidad Total (TIR) que da, comparado con el resto de zonas de Málaga.
Precio de venta
5705
€/m² · vivienda usada
Alquiler
18,6
€/m² al mes · de mercado
Rentabilidad bruta
3,9 %
alquiler anual ÷ precio
Rentabilidad Total
9,5 %
TIR a 10 años · piso típico
Revalorización
+6,5 %
anual, histórico 10-15 años
Flujo de caja
-646 €
al mes, año 1, tras impuestos
Lo que dicen los datos
Centro Historico es una zona de Málaga. El precio de venta es de 5705 €/m² (índice de Fotocasa ajustado a precio de transacción): un 60 % por encima de la mediana de Málaga (3573 €/m²). Puesto 3 de 75 barrios de Málaga por precio.
El alquiler de mercado alcanzable ronda los 18,6 €/m² al mes (dato del distrito ajustado a la estructura del barrio; oferta de idealista ajustada a renta alcanzable): unos 1674 € al mes para un piso típico de 90 m², sin tope legal. Rentabilidad bruta (alquiler anual ÷ precio): 3,9 %, 1,2 puntos por debajo de la mediana de la ciudad (5,1 %), puesto 71 de 75.
Con hipoteca al 70 % (3,80 % a 25 años) y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada del piso típico es del 9,5 %, por debajo de la mediana de Málaga (11,1 %). Aportación necesaria: unos 192.547 € (entrada, impuestos y gastos); flujo de caja del año 1, tras impuestos: -646 € al mes.
El precio de oferta en su distrito ha crecido un 6,5 % anual de media en 10-15 años (idealista, cierre 2025), recortado al tope del 6,5 % de la TIR: histórico, no previsión, la revalorización que asume la venta modelada.
Un piso típico en Centro Historico
Los mismos supuestos estándar del mapa de CasaROI: cambia hipoteca, plazo o fiscalidad en tu cuenta y la Rentabilidad Total se recalcula para tu caso.
- Superficie
- 90 m²
- Precio de compra
- 513.450 €
- Alquiler mensual
- 1674 €
- Aportación necesaria · entrada + ITP + gastos
- 192.547 €
- Flujo de caja mensual (año 1)
- -646 €
- Rentabilidad Total (TIR)
- 9,5 %
Supuestos: hipoteca 70 % a 25 años al 3,80 %, venta a los 10 años, residente fiscal en España con tipo marginal 37 %, sin reforma.
Las zonas más cercanas, ordenadas por rentabilidad bruta
| Zona | €/m² | Alquiler €/m² | Bruta | TIR |
|---|---|---|---|---|
| El Ejido | 3481 | 16,2 | 5,6 % | 11,9 % |
| La Merced | 4370 | 19,1 | 5,2 % | 11,5 % |
| La Goleta | 4377 | 17,8 | 4,9 % | 10,9 % |
| Perchel Norte | 4013 | 16,3 | 4,9 % | 10,9 % |
| La Victoria | 4140 | 16,8 | 4,9 % | 10,9 % |
| El Molinillo | 3954 | 16,0 | 4,9 % | 10,9 % |
| San Felipe Neri | 4377 | 17,1 | 4,7 % | 10,6 % |
| Ensanche Centro | 4881 | 16,7 | 4,1 % | 9,8 % |
| Centro Historico | 5705 | 18,6 | 3,9 % | 9,5 % |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Centro Historico?
5705 €/m² de media (índice de Fotocasa ajustado a precio de transacción). Un piso típico de 90 m² sale por unos 513.450 €, un 60 % por encima de la mediana de Málaga.
¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Centro Historico?
Unos 18,6 €/m² al mes de alquiler de mercado: 1674 € al mes para un piso de 90 m², sin tope legal.
¿Es rentable invertir en Centro Historico?
La rentabilidad bruta es del 3,9 % (mediana de Málaga: 5,1 %). Con hipoteca al 70 % y venta a los 10 años, la Rentabilidad Total (TIR) estimada es del 9,5 % frente al 11,1 % de mediana en la ciudad. Depende de tu financiación y tu fiscalidad: con tu perfil el número puede cambiar.
¿Centro Historico está en zona de mercado tensionado?
No. Málaga no está declarada zona de mercado tensionado: el alquiler es de mercado, sin tope legal.
¿Vas a comprar en Centro Historico?
Pega el anuncio y te decimos si a ese precio se sostiene: renta legal, impuestos, banderas rojas y veredicto.
Fuentes y método
- Venta: Fotocasa · índice de precio de venta por zona (junio de 2026) · ÷1,13 a precio de transacción (calibrado vs registral Madrid/BCN)
- Alquiler: idealista · informe de alquiler por distrito (junio de 2026), ajustado a renta alcanzable (×0,95); estructura SERPAVI por barrio (AEAT 2024)
- Revalorización: media de las tasas a 10 y 15 años del precio de oferta de la zona — histórico, no es una previsión